こんな方におすすめ
- FIREを目指している
- FIRE後の生活
- 不動産投資に興味がある
目次
FIREとは
FIRE（ファイア）とは Financial Independence Retire Earlyの頭文字で経済的に自立して早期リタイヤすることです。
2020年に出版された、『FIRE 最強の早期リタイア術 最速でお金から自由になれる究極メソッド』 著者：クリスティー・シェン氏の書籍がベストセラーとなり全米で話題となりました。
FIREと言えば株式投資でセミリタイヤしている方が多いと思うけど、不動産投資でのセミリタイヤよ。
利回りとしては株式投資より高利回りよ。
セミリタイヤにはいくら必要か
年齢、住んでいる地域、家族構成、生活水準にもよりますが、セミリタイヤであれば3000万円がひとつの目安です。
3000万円を切り崩しながら生活しながらではなく、投資や不動産の所得があること、アルバイトなどの給与所得があることが前提となります。
費用面やリタイヤ後の生活を考えると、完全リタイヤよりセミリタイヤを目標にしている層の方が多い印象です。
不動産所得によるセミリタイヤの条件
わたしの家族は不動産所得によりセミリタイヤしましたが、当時の状況をまとめます。
メモ ✅不動産投資開始は35歳頃 ✅家族4人暮らし ✅地方在住 ✅会社員＋専業夫婦 ✅節約思考 ✅年収500〜600万円程 ✅高校までは公立高校 ✅戸建ての一軒家 ✅住宅ローンあり ✅普通自動車所持 ✅軍資金800〜1000万円程 ✅習い事など教育費にお金をかけてはいたが、
家族旅行、外食はほぼなし
ポイント
地方在住で生活コストが安く、家族で食べる分量程度の農業もしていたので生活水準は低めです。
タバコ、ギャンブルは縁がなく、お酒は家で飲む程度。
家族旅行や外食はほとんどしていませんが、習い事など教育に関してはお金を使っていました。
軍資金800〜1000万円程だったかと思います。（うる覚えてすみません。）
バブルの時代に預けていたお金の金利でまとまった資金がありました。
また、会社勤めであったので銀行からもお金が借りやすい状況でした。
新規で物件への投資をする際には銀行から借入をしています。
不動産所得によるセミリタイヤの方法
メモ ✅賃貸 ✅持ち家がある3km圏内の物件 ✅戸建付きの中古物件 ✅駐車場付き ✅リフォームはほとんど自力 ✅不動産会社と良好な関係を築く
ポイント
戸建付きの中古物件をメインに物件選びをしていました。
家付の中古の土地を購入し自分でリフォームして貸し出すという方法です。
平日は会社で働き、仕事の後や休日に物件の手入れをしていました。
不動産投資を始める前、不動産の勉強をしていたり元々水道工事など自分でできる技術を持っていました。
畳や網戸の張り替え、清掃なども業者に委託せずに自分で行っていたため、大きく費用を抑えられたと思います。
１棟、２棟と増やしていき、７箇所くらいから家賃収入が入るようになりました。地方なので１棟あたりの金額は安いのですが、複数持つことにより空室が出た際のリスクヘッジもできていました。
空室の時期にもよりますが、安定して25万〜30万円ほどの収入です。
地方は車必須のところも多いので、駐車場付きの物件として貸出していました。
駐車場があると、駐車場は別料金で設定したりなかなか入居が決まらない時は駐車場込みの料金に設定したりと調整ができます。
セミリタイヤ後の生活
メモ ✅フルコミットしない会社員 ✅農業 ✅物件のメンテナンス
ポイント
40代後半くらいでセミリタイヤできる生活でしたが、特に会社を辞める理由もなかったのでフルコミットしない程度に働いていました。
もちろん、残業や休日出勤なしです。
セミリタイヤして新しく始めたいことがあるわけではなく、子供の大学費用もかかりますし、40代とはまだまだ若いので辞めなくて正解でした。
60歳で完全に仕事を辞めましたが、暇つぶしに週に何度かアルバイトに行っていました。アルバイト先が人手不足で勤務時間があまりにも増えそうだったので、しばらくして辞めていました。。
不動産投資のメリット
物件によっては非常に利回りが良いです。
基本15%〜20%以上の利回りで運用していました。
物件に人が入れさえすれば、毎月ほぼ安定した不労所得です。
不動産投資のデメリット
まとまった軍資金が必要です。
人が入らないとお金が入らないのもデメリットです。
不動産投資は定期的なメンテナンスは必要で、株式投資のようにモバイルできないのもデメリットだと思います。
また、近年では地震などの自然災害によるリスクも考えられます。
不動産投資で大事にしていた点
長期で借りてもらう
少し家賃を下げてでも長期で入居してもらうことを気にしていました。
もし50,000円の物件が空いてしまい、半年空くだけで300,000円です。
45,000円に下げて半年の期間を空けずに入居してもらった方が少しでもお金が入ります。
管理会社を通す
物件のメンテナンスはほとんど自力で行っていましたが、管理会社は必ず通すようにしていました。
管理会社を通すことによって、入居者が家賃の滞納をした時に管理会社が代わりに支払ってくれます。
手数料はかかりますが、トラブル回避に役立ちます。
アパートの一室買いはしない
これは先祖代々？わたしにも伝えられていることですが、アパートの一室買いはしないようにと言われて育ちました。
アパートの一室買いだと、もしリフォームしたいとか建て直したいとなったときに自分だけの意見では立て直しができないからです。
もしアパート投資するなら１棟まるごと買うようにと言い聞かされて過ごしました。
今現在、先祖代々の言い伝えに添うような不動産投資は行っておりませんが、おとなになってお金の勉強をするうちに、理解ができてきました。
まとめ
今後は地方は空き物件が増えてくるのが予測されています。
家族が不動産投資をしていた2000年代〜とこれから2020年以降では状況が異なります。
時代的にも不動産投資でリターンが見込める時代でした。
今後は、管理するのも体力的にも資金面でも限度があるので物件を増やすのではなく維持するか一部売却していく方向性をとっています。
不動産の法律の改定により、ひと昔まえより貸主よりも入居者である賃借主の方がパワーバランスが強くなっているのも感じます。
自然災害、転職が当たり前の時代となり、私自身も不動産投資を始める予定はありません。始めたとしてもREITという不動産投資信託にするくらいでしょう。
これらの問題や軍資金がクリアできれば、不動産投資によるセミリタイヤは株式投資より早いと思います。
一方で、衣食住というように生活していく中で住居は切り離せない部分です。
FIREのムーブメントの中、不動産投資でのセミリタイヤという選択肢が少しでも役に立てればと思います。
不動産投資は会社選びが大切だし。
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